雾霾全笼罩,逼我拿着旅游签证去新西兰买房子。。攻略分享

 

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文|Apple妈咪

 

13年的11月,在经过了2个月的学习和调查后,我和老公拿着旅游签证用14天的时间去奥克兰买了个房子。

 

做出这个决定有个非常重要的前提,就是不管是否能够移民,我都已经打算带着2个孩子离开这座城市。要说原因的话,雾霾是很重要的一个,但并不是全部,感兴趣的妈妈们可以在微信里关注我,会在以后的原创故事里详细解释。

 

之所以选择新西兰,有个重要的政策前提,就是新西兰5周岁的孩子就可以留学。这意味着即便我和老公最终都没拿到绿卡,同样可以陪读签证过去,然后在当地慢慢寻找机会移民,这显然比离岸瞎扑腾容易很多。

 

那这个方案是否可行呢?我做了2个月功课:

 

1 、在新西兰非常流行的物业类型是Home and Income, 其实就是别墅,再附带独立出入的一室一厅专用于出租,贴补家用。租金按周计算,非常可观。

 

2 、在新西兰,国际学生去公立学校的借读费大约在1万纽币左右,比上海的国际学校便宜很多,完全可以被租金cover。

 

3 、新西兰的技术移民是以job offer为导向的。换句话说,只要能找到有一定规模的正规雇主愿意担保你,就可以移民。虽然offer非常不好找,但是人在那里总有机会。

 

4、 最后就是,仔细看了新西兰的房子,性价比实在太让我喜欢了,具体来说:

 

a) 外国人和本国人一样,买卖房产没有任何限制。而邻国澳洲,外国人只能买新房一手房,不能买二手房的。

 

更新:2015年10月1日起,海外投资者购买新西兰房产,还需要事先申请税号(IRD)。

 

b) 贷款容易,用国内的资产和收入证明即可办理贷款。说到底银行不怕你不付钱,房子价值摆在那儿,你不付钱他瞬间可以拍卖掉。

 

c) 买卖房产没有任何税收,所见价格就是所付价格,卖方得到的钱是你给的钱减去中介费,当然双方都得付律师费。以后你要再买卖也绝对没有税。

 

更新:2015年10月1日起,如果您购买的新西兰物业2年之内出售,界定为商业投资行为,需要支付增值税;如2年以上出售,不需要支付。

 

d) 贷款利率现在低啊,就5%左右。

 

更新:现在的贷款利率是4.5%左右,兑人民币汇率从13年中的5.4一直下滑到如今的4.3左右。

 

e) 房子这几年开始涨势凶猛,每年10%的速度,即使最后没去成,投资也很不错,房子租售比很高,租金能够很大程度上覆盖贷款。

 

f) 房子买卖周期短,一般房子都是出来做3个星期的open home,第4个星期的周末拍卖,方便快捷。

 

g) 房价虽然涨的也很厉害,但是和上海比起来,那上海的房子真是天价了。

 

为了方便大家对比性价比,就描述下我们买到的房子:位于奥克兰北岸,370平的房子室内面积,710平米的地,05年造的房子,房况和装修都还可以,6房5卫4浴3厅2厨3车库,外面是花园。房子位于无尾巷的小区,依山傍水,非常安静,有开阔的儿童乐园,还有孩子喜爱的树林及小溪流可以玩耍。离奥克兰面积最大的购物中心mega center 3公里,可以步行600米到当地一个非常好的小学,也是我事先挑选的心仪小学。

 

总价91万纽币,约合460万人民币,首付三成,贷款七成,当然最多可以贷款8成。想想这个价格能在北京或上海买个什么样的房子啊。

 

更新:这个房子现在的市值约为130-140万纽币。

 

说完了原因,接着就要说实在的攻略了,总体来说,最关键的就2点,一是买什么,二是怎么买。

 

先说买什么,或者说买什么样的房子才兼有投资价值和优质的自住性。

 

想起过去手机上经常冒出来澳洲房产展的广告,邀请你去上海某某酒店咨询之类的。我曾经也去听过,推销的都是些公寓或者连体别墅的项目,很多还是期房。

 

可以发现,所有这些到国内来推销房地产的,推销的清一色是新房子公寓或者联排别墅,推销house的那是一个也没有。

 

这其中的原因很简单:

 

1 、house一套一个样子,不知道怎么推,而且一般上市一个月不到就卖掉了,根本来不及推到国内。

 

2 、澳洲本不允许外国人买卖二手房,而house都是二手房,一手房除非是你自己买个地,请人帮你造房子,而事实上,在好的location,根本就不可能还有空地给你造了。

 

3 、公寓和联排一推就是几十套,好卖啊,利润高,比起北京上海的房价仍然是便宜不少的,而且中国人就喜欢新房子。

 

4、 新开盘的公寓和联排location一般都不大灵的,而中国人对国外的location是没有概念的,很多人只知道自己买在了哪个城市而已。

 

5 、中国人很乐意接受期房,老外则很少愿意为期房买单,让开发商空手套白狼。事实上,海外很多个人开发商的,所谓期房并没有国内的期房那么有保障。

 

但是对于新西兰本地人来说,不管是老外,还是当地扎根的华人,公寓和联排的需求都是比较低的。一个最直接的证据是,银行贷款是不太愿意放给公寓和联排的,或者说放贷的额度远比house少。为什么呢?原因很简单,在新西兰,公寓和联排根本不保值。

 

在新西兰,土地和房子的价值是分开计算的。有个基本逻辑是,土地永远是升值的,因为土地是稀缺资源,而房子永远是贬值的,因为房子会折旧。如果你买的是house,你就拥有土地的完整所有权,等到几十年后房子破了旧了,你完全可以把它拆了重建,反正在这块地上怎么捣腾,只要符合政府规划,你都可以。

 

而公寓和联排就完全2样了,你没有土地所有权,只有使用权,现在看着是挺新的,十年二十年一过,房子旧了,design旧了,你想翻新一下都不可以,你说能卖出什么好价钱。奥克兰的一个数据是,8年内中心城区的house价格翻了一倍,而同样地区的公寓联排只涨幅20-30%。而最重要的是,公寓和联排的物业管理费相当不菲,而且物业有涨价的权利,好多住在里面的人,觉得自己的房子还在像每个月在交租金,而house除了要买房屋保险和地税,没有其他任何费用。

 

当然联排或者公寓也有方便的地方,比如不用自己打理花园,有人管,比如家里什么东西坏了,物业会来修什么的。

 

如果你去奥克兰看房,就会发现house才是主流,公寓和联排是非常少的市场占有率。一般要么是市中心以商务人士或学生租客为主,要么在大学附近,要么就是往中国市场主推的华人开发商的盘,否则很少看到此类项目。

 

再说怎么买,这里面的关键在于:

 

1、 钱怎么出去

 

2、 如何贷款

 

3、 具体购房流程,就是说看中房子以后,需要怎样的流程,多少时间能够解决问题。毕竟全家人去奥克兰的成本不低,不可能呆上很久

 

1 、钱怎么出去

 

一般情况下,如果达成买卖协议,买方需要当场付相当于总房价10%的订金,然后在买卖合同约定的交割日付清余款。对于我们来说,10%订金就是我们首先要转出去的钱。以一套100万纽币的房子计算,就是10万纽币。

 

这个比较简单,每人每年有5万美金的额度,我和老公加起来就可以把这笔钱转出去。之后的首付,当时主要都是靠家人朋友帮忙汇的。

 

2 、如何贷款

 

贷款提供的材料很简单,就是国内的资产证明、收入证明、银行流水之类的,感觉和办签证提供的材料也差不多。

 

提供这些文件之后,银行会给你一个预批,就是大概可以贷款给你几成。到时候,等你最终签了买卖合同,把买卖合同发给你的贷款经理,就可以和银行签正式的贷款合同了。

 

这些事情,我都是在去新西兰之前就办好了,拿到了银行的预批,去买房子也比较有底气了。

 

3 、购房流程

 

和国内买房子很不一样,那边的房子大多数都是没有标价的,这点开始让我非常不习惯。

 

那边的房子买卖方式分成几种:

 

1、拍卖,最普遍的形式,好房子大都用这种方式,因为供不应求,价高者得嘛。一般会放3周左右的open home,在第4周的周末拍卖。如果你想在拍卖前提前出价也可以,但是通常得给个够高的价格,房东才会考虑提前拍卖。

 

2、议价,就是讨价还价呗。只是这个过程是全书面的,你自己开个价格,通过中介交给房东,他签字就生效了,他要不签字,你就继续加。

 

3、竞标,就是在指定日期之前,大家把书面的出价都交到律师那里,在指定日期同时打开,价高者得,相当于暗拍。

 

4、明码标价,这类其实是极少数。只有新房子或者那些不着急卖的,才用明码标价。根据观察,明码标价的通常都标得偏贵。

 

对于买家来说,看中房子之后,最好先要请律师帮忙看一下房子的法律文件,还有请勘察师来做个builder report(建筑报告),之后就可以放心地参与竞价了。

 

竞价完成后,付10%订金到中介公司的信托账户,然后到律师行和银行那边签一系列文件,再把房屋保险办了,就没事了。

 

更新:2015年10月1日起,海外投资者购买新西兰房产,还需要事先申请税号(IRD)。

 

我当时的计划就是2个星期,一周看房,一周办手续。然后如果买的话,约定到14年初交割,14年初再去一次,给余款,拿房门钥匙,跟着就直接委托中介出租,等决定去了再收回来。

 

那里的房子出租很有意思,房间里一样家具都没有反而容易出租,因为老外的租客都是自己带着家具的,租到哪儿带到哪儿,你里面有家具,反而不好租了。这对于我们这种刚买了房子,那是方便极了,一个转手就收租金了。

已有 19 条留言

  1. 早知道你这条路,13年去新西兰买房子,就不在北京折腾房子了,那里涨的比北京还多!

  2. 我家有两个女儿,老大4岁多了,也是时间考虑这条路了吧,北京雾霾,环境现在实在太差了!

  3. 一直在关注你的文章,我是很想移民过去,但是老公不同意,没法说服他。apple妈咪是如何说服爱人愿意移民的?

    • 家庭为重,如果先生不愿意,还是不要强求比较好。

  4. 我看过Apple妈咪选学区房的那篇文章,现在如果是创业移民,在奥克兰以外地区会加40分,所以我把目标城市定在了惠灵顿,我也圈定了一个学区,但是不知道有没有网站可以提供房源信息,必须到当地找中介或者律师才能看到房源信息吗?

  5. 自从加了你的号,脑子里就想带着宝宝移民新西兰,不久前老公终于开口说事业发展的好5年后就移民,他说至少要赚一个亿才能出去,不然出去吃什么啊!哎… Apple妈咪 你们出去的时候总资产有多少?在国外真那么费钱吗?

    • 真实情况是,大多数从中国来的家庭远比新西兰当地人有钱。澳洲的人均贷款是2000澳币;新西兰许多年轻人是月光族;本地的许多洋人选择租房而不是买房。。

  6. 一直在关注你的文章,在各种出去的方式中徘徊,如果陪孩子去留学就得租房子了,不知有一室一厅出租吗?租金大概多少一月?

    • 新西兰独立unit的租金,一周350刀左右。

  7. 纽币跌了超过20%这点应该不会令你烦恼太久

  8. 今年北京雾霾比往年都狠,雾霾已成为常态是不争的事实,这逼着本来没想移民的人都蠢蠢欲动了

  9. 你好!关注你的信息好久了,我老公在华为,常驻沙特华为7年了,有两个孩子,老大十岁半,老二三岁半。家安在西安了。我英文很差。老公英文还可以。 最近因为孩子学习和雾霾,移民意愿越来越强烈! 想咨询你有没有合适的办法? 谢谢你!

    • 请您将您的需求和情况发送邮件至media@applemammy.com 24小时内,我们会响应您,遇周末顺延,谢谢。

  10. 很崇拜Apple妈咪,你们也都很有实力!听说那边是好山好水好无聊,下午三点后孩子就放学了……不知作为三个小娃娃妈咪的你如何安排自己和孩子们的时间呢?看电视肯定不行了,超市啥的也都关门很早吧……非常想追随你的步伐,带孩子去那片净土,可又怕自己不习惯……纠结啊。希望Apple妈咪给点建议和动力!

    • 小朋友很有多兴趣班在参加,学校的晚托班也有点心和活动,家门口也有很多小伙伴小朋友自己能去串门,超市也是开门到10点,所以还好啊。。

  11. 3月初想去奥克兰看看,想看下房子和小学,有推荐的房产中介吗

    • 您好!欢迎您来奥克兰:)这边的房子交易和国内不太一样,交易流程您可以参考Apple妈咪的文章雾霾全笼罩,逼我拿着旅游签证去新西兰买房子。。攻略分享。另外,我们公司提供新移民服务,Apple妈咪本人会按照您的需求亲自为你定制挑房和挑小学方案,并且公司会有专人陪同您考察房子和小学,陪同您一起办理银行开户,税号申请,贷款申请,房产律师服务等各项事宜。

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